Покупка недвижимости в Крыму без посредников в 2024 году

Одним из самых распространённых желаний россиян является приобретение недвижимости на территории Крыма. Сегодня полуостров считается одним из самых перспективных российских регионов. Особой популярностью пользуется коммерческая недвижимость в Крыму.

Общая информация

В 2024 году рынок недвижимости Крыма не радовал своей стабильностью.

По мнению многих экспертов, отныне рынок недвижимости Крыма будет зависеть от следующих факторов:

1. Уровень доходов россиян.
2. Уровень покупательской способности россиян.
3. Цены.
4. Отсутствие ипотечного кредитования.
5. Прохождение переходного периода.
6. Наличие госпрограмм и инвестиций.
7. Сокращение туристического потока из-за границы.
8. Внутренняя миграция из других российских регионов.

Негативные изменения

Понижение реальных денежных доходов россиян, как и снижение их покупательских способностей, безработица в Крыму – всё это обуславливается целым рядом макроэкономических факторов. Прогноз здесь неутешителен. Сотрудники Министерства экономического развития предполагают, что доходы населения даже к 2024 году не смогут достичь планки 2014 года.

Вторичный рынок недвижимости Крыма ориентирован на доллары. Учитывая постепенную девальвацию рубля, такой факт не позволяет предложению стать более гибким. Таким образом, между предложением и спросом создается серьёзный разрыв. Это приводит к сокращению количества сделок по недвижимости.

Стоимость жилья на первичном рынке относительно стабильна. Снижения цен на квартиры в крымских новостройках пока не ожидается.

Сыграло свою роль и отсутствие ипотечного кредитования. Ипотечные программы крымского банка-монополиста, РНКБ, существенно отличаются от программ иных российских банков, осуществляющих свою деятельность на материке. Эксперты считают, что спрос на недвижимость РК увеличится после улучшения ситуации с выдачей кредитов на приобретение жилья.

Инвестиции в недвижимость полуострова всё ещё находятся под большим вопросом. Во многом это связано с правовой и политической неопределённостью. Многие россияне, которых теоретически интересуют инвестиции в недвижимость, пока боятся рисковать.

Положительные изменения

Но положительные сдвиги тоже имеются. Сегодня приоритетной задачей является создание мощной инфраструктуры полуострова.

Поэтому в регион привлекаются внушительные средства из госбюджета. На этом фоне интерес к Крыму начинают проявлять и некоторые отечественные девелоперы.

Многие из них частично или полностью переносят свою деятельность на территорию полуострова и вкладываются в строительство различных объектов. Также в 2023-2024 годах Крыму стоит ожидать интереса со стороны частных инвесторов.

Есть ещё один немаловажный фактор. Сегодня стоимость недвижимости за рубежом существенно выросла. На фоне активного роста внутреннего туризма и снижения зарубежного туристического потока, к 2024 году курортная недвижимость Крыма может быть обеспечена спросом.

Въехать в Крым можно по обычному внутреннему паспорту. По некоторым данным, 86% россиян не планирует отдыхать за пределами России. Ещё больший процент не планирует приобретать там жилую недвижимость.

Средняя стоимость жилой недвижимости

По данным 2016 года, цены на недвижимость в Крыму немного выросли. Сегодня средние цены на недвижимость в Крыму выглядят так:

1. Ялта – 139,0 тыс.
2. Алушта – 125, 0 тыс.
3. Севастополь – 95,3 тыс.
4. Симферополь – 80,7 тыс.
5. Феодосия – 68,0 тыс.
6. Евпатория – 65,3 тыс.
7. Керчь – 59,1 тыс.

Это цены на элитное недвижимое имущество, находящееся в центре. Цены на вторичное жильё, расположенное ближе к спальным районам и микрорайонам будут существенно ниже. Кроме того, имеет значение статус города.

Если у города нет статуса курортного, то и стоимость жилья будет ниже. Расстояние до моря часто не имеет значения. Большинство людей интересует удалённость от центра, а также наличие рядом магазинов, аптек и школ.

Уплата налога на недвижимость

Налогообложение недвижимого имущества, согласно последним данным, имеет выборочный характер. Это объясняется тем, что реестр строений и земли ещё не сформирован до конца, но, тем не менее, продолжает наполняться. Регистрация недвижимости продвигается достаточно медленно.

Налог на недвижимость, как и налоги на транспорт и землю, исчисляется на основании сведений, полученных из государственного коммунального регистра Республики Крым. Предполагается, что жители полуострова будут осуществлять уплату всех трех налогов по единому уведомлению. Уплатить налог на недвижимость необходимо до 01.12.2024.

Помимо этого, в 2024 году жители Республики Крым могут оформить один из четырёх видов налогового вычета. Это позволяет несколько снизить процент дохода, облагаемого налогом. В частности, это актуально при приобретении первой жилой недвижимости.

Сегодня в Республике Крым существуют следующие виды налоговых вычетов:

• профессиональные;
• имущественные;
• социальные;
• стандартные.

Имущественный налоговый вычет актуален для тех граждан, которые покупают или строят жилище. Эти стимулирует людей улучшать собственные жилищные условия. Налоговый вычет предоставляется только единожды. Размер налогового вычета зависит от цены жилища. Если стоимость недвижимости достигает 2 млн. руб., то налоговый вычет составит 260 тыс. руб.

Где приобретать жильё

Сегодня на территории Крыма можно купить как элитное, так и недорогое жилище. Самые дорогие квартиры и дома расположены на ЮБК. По сравнению с ценами на жильё в столице Крыма, Симферополе, даже дешёвая недвижимость стоит здесь дороже примерно на 20-80 процентов.

В Севастополе цены на квартиры и дома в среднем выше на 5-10 процентов. Евпаторийские цены практически аналогичны симферопольским. Стоимость феодосийских квартир и домов на 5-10 процентов ниже, нежели на ЮБК.

Стоимость квартир и домов в Керчи растут по мере строительства моста. Прогноз цен на недвижимость здесь достаточно оптимистичен. С момента присоединения Крыма к РФ, стоимость цен на недвижимое имущество выросла здесь вдвое.

Самую дешевую недвижимость модно найти в степном Крыму.

1. Цены на недвижимое имущество в Джанкое и Красноперекопске вдвое-втрое ниже, нежели симферопольских.
2. Цены на недвижимое имущество в Армянске ниже симферопольских в три-четыре раза.

Эксперты рынка недвижимого имущества утверждают, что цены недвижимости Крыма стабилизируются в 2024 году.

Стоимость земельного участка зависит от того, где находится объект.

1. Приобрести земельный участок по трассе Симферополь-Алушта можно за 1,0-1,5 тыс.долл.США/1 сот.
2. Стоимость земельного участка ближе к Алуште варьируется от 3,0 до 3,5 тыс.долл.США/1 сот.
3. Цена земельного участка по трассе Алушта-Ялта варьируется от 10,0 до 20,0 тыс.долл.США/1 сотка.
4. Стоимость участков на ЮБК варьируется от 20,0 до 60,0 тыс.долл.США.

Стоимость квартир в Севастополе

Сегодня цены на квартиры в Севастополе, как и раньше, зависят от того, где находится объект. “Город русских моряков” имеет достаточно большую площадь. Как и везде, в Севастополе есть элитные районы, спальные районы, “бедные” районы и внушительные размеры частного сектора.

В сердце Севастополя можно приобрести как “сталинку”, так и “хрущевку”. Стоимость квартир, расположенных ближе к центру, намного выше, нежели стоимость жилья в спальном районе и на окраинах.

Проанализировав объявления в Сети и газетах, можно сделать вывод, что средняя стоимость 1 кв.метра на севастопольском вторичном рынке выглядит следующим образом:

• однокомнатная – 1,4-1,6 тыс. долл.;
• двухкомнатная – 1,2-1,5 тыс. долл.;
• трехкомнатная – 1,1-1,4 тыс. долл.

Стоимость 1 квадратного метра в “сталинке” сегодня выше примерно на 10-20 процентов. Стоимость жилья первичного рынка Севастополя варьируется от 870 до 1,4 тыс.долл./1 кв.метр.

Цена зависит не только от расположения объекта, но также и от степени его готовности. Жилище в новостройке на берегу моря стоит дороже, нежели в центре.

Стоимость квартир в Старом Крыму

Одним из самых красивых городов полуострова является Старый Крым. Преимущественно здесь живут крымские татары. Поэтому в Сети и печатных изданиях чаще всего можно встретить объявления о продаже дома или участка, нежели квартиры.

Сегодня стоимость однокомнатной квартиры, расположенной в Старом Крыму, варьируется от 900 до 950 тыс. руб. Стоимость одного кв. м однокомнатной квартиры, расположенной ближе к центру города, составляет примерно 42 857 тыс. руб.

Средняя стоимость двухкомнатной квартиры в Старом Крыму составляет 995 тыс. рублей. Цена одного кв. м в двушке – 23 140 р. Стоимость дома варьируется от 850 000 до 45 000 000 р. Цена одного кв. м дома колеблется от 10 000 до 23 684 р.

Цена 1 сотки участка под строительство в Старом Крыму колеблется от 95 000 до 99 482 р.

Стоимость домов в Николаевке

Посёлок Николаевка в Крыму находится в 40 километрах от Симферополя. Этот живописный уголок на берегу моря пользуется большой популярностью у туристов. Огромная песчаная набережная, удачно гармонируя с равнинным ландшафтом, замечательно подходит для массовой застройки.

1. В посёлке Николаевка в Крыму преобладает частный сектор.
2. Количество многоэтажных построек невелико.
3. Большая часть объектов недвижимого имущества весной, летом и осенью сдаётся в аренду.
4. Продажа недвижимости продвигается достаточно вяло.
5. Объявления о желании продать квартиру, дом или участок даются нечасто.

Это объясняется только тем, что николаевской рынок недвижимого имущества весьма невелик. Приблизительная стоимость 1 квадратного метра дома и квартиры колеблется от 800 до 1,0 тыс.долл.

Квартиры находятся не на берегу моря. Добраться из центра до пляжа можно только на общественном транспорте.

Стоимость квартир и домов в Керчи

Одним из старейших городов не только Крыма, но и России, является Керчь. Он находится между двух морей, Черным и Азовским. Несмотря на стратегически выгодное расположение этого города, ему до сих пор не присвоен статус курортного. Керчь издавна считается “городом русских рыбаков”. Но туристы любят этот уютный город. Многие из них, побывав в Керчи, нередко стараются приобрести здесь жильё.

Объявления о продаже квартир, домов и участков можно найти как на просторах интернета, так и в местной газете “Боспор”. Самые дорогие квартиры Керчи находятся ближе к центру. Наиболее дешёвое жильё можно приобрести в микрорайонах “Стеклотарный” и “Семь ветров”. Относительно недорого стоит недвижимость, расположенная на горе Митридат. Там преобладает частный сектор, часто встречаются хорошие новые дома.

Приемлемые цены можно встретить в микрорайонах “Нижний Солнечный”, “Верхний Солнечный” и “Аршинцево”. Большой популярностью пользуется недвижимость, расположенная на черноморском побережье – в посёлках Капканы и Героевское. В микрорайоне “Аршинцево” находится большой пляж. Многие дома этого уютного спального района также располагаются на черноморском побережье. Расстояние до моря варьируется от 50 до 100 метров.

В 2010 году стоимость хорошей “двушки”, расположенной в спальном районе недалеко от берега моря и не требующей ремонта, колебалась от 20 до 30 тыс. долл. США. Стоимость одноэтажного дома составляла примерно 30-45 тыс. долл. США.

Сегодня двухкомнатную квартиру в центре можно приобрести за 40-50 тыс. долл. Стоимость “трёшки” – 60-70 тыс. долл. А стоимость однокомнатной квартиры на керченском полуострове варьируется от 18 до 30 тыс. долл.

Вопрос сделок с имуществом

Каждый, которого интересует недвижимость Крыма, должен иметь в виду, что сделки с недвижимостью, находящейся в 100 м. от береговой линии обоих морей, находятся под знаком табу. Под временный запрет попала регистрация права собственности. Это относится как к физическим. так и к предпринимателям.

Постановление, касающееся запрета на сделки с недвижимостью, было принято 21.09.2016., на пленарном заседании 5 сессии парламента полуострова. Законодатели полагают, что необходимость временного табу на осуществление сделок с недвижимостью обусловлена большой концентрацией в этой зоне объектов капитального строительства. Многие из этих объектов были возведены с нарушением экологических и строительных норм. Несмотря на вопиющие нарушения, большая часть недвижимости была вовлечена в гражданско-правовой оборот.

Работа по обнаружению незаконных объектов недвижимости Крыма была завершена в феврале 2017 года.

При возобновлении сделок с недвижимостью крымские парламентарии обещают обеспечение дополнительных гарантий как рядовым гражданам, так и предпринимателям.

Как оформляется недвижимость

Сегодня оформление недвижимости, расположенной вдалеке от береговой линии, заключается в получении кадастрового номера и регистрации прав собственности на землю. Для того чтобы оформление недвижимости прошло без проволочек, необходимо предоставить полный пакет документов. Сегодня участники сделки обязуются предоставить следующие документы на недвижимость:

1. Правоустанавливающие документы на квартиру или дом.
2. Тех.паспорт.
3. Кадастровый план.
   

   Пример кадастрового паспорта

4. Заявление продавца.
5. Заявление покупателя.
6. Договор купли-продажи.

Если все документы будут в порядке, то процедура оформления недвижимости будет завершена по истечении 18 суток. По завершении оформление недвижимости, продавец обязуется оплатить налог на доход физ.лиц. Размер налога зависит от того, является ли продавец недвижимого имущества российским резидентом или нет. Стоимость налога для резидента составляет 13% от суммы сделки. Стоимость налога для нерезидента составляет 30 процентов.

Вопрос аренды квартир и комнат

Аренда недвижимости в Крыму с наступлением лета даёт дополнительный доход жителям полуострова. Сегодня продолжает практиковаться сдача в аренду квартир, комнат, домов и даже гаражей. Квартиры сдаются как посуточно, так и на более долгий срок.

Посуточная аренда квартир составляет неплохую конкуренцию крымским отелям и гостиницам. Главным преимуществом для квартиросъёмщиков является относительно демократичная цена. Согласно анализу рынка недвижимости в республике, аренда двухкомнатной квартиры, расположенной недалеко от моря, вдвое ниже, чем номер в гостинице.

Эксперты, произведшие анализ крымского рынка недвижимого имущества, утверждают, что особым спросом пользуются 1-комнатные квартиры в доме 60-70 года постройки. Ценовой диапазон такого жилья в Симферополе варьируется от 1 до 3 тыс. руб./сутки.

По мере улучшения качества жилища суточная стоимость аренды возрастает. Сегодня арендовать 1-комнатную квартиру с евроремонтом и бытовой техникой можно за 1,8-3,5 тыс. руб. Стоимость аренды 2 и 3-х комнатных квартир колеблется от 2,5 до 5 тыс. руб./сутки. Если клиент на квартиру не находится, хозяйки сдают свои двушки и трёшки по цене 1-комнатных.

Согласно анализу современного крымского рынка недвижимости, аренда квартир приносит жителям полуострова неплохую прибыль. Но и конкуренция на рынке достаточно высока.

Наименее выгодно приобретать жилище с целью дальнейшей сдачи его в аренду в Гурзуфе, Алуште и Алупке. В этих городах полуострова доходность жилого помещения не превышает 1,5 процентов в 12 месяцев.

Украинцы и крымские квартиры

Украинские граждане сохраняют интерес к недвижимому имуществу полуострова. Некоторые физические лица нередко приобретают квартиры, участки и дома. Юридические лица, проживающие на Украине, наоборот, стараются продать своё имущество.

Недвижимость украинцев в Крыму продаётся по правилам, регламентированным российским законодательством.

Представители крымских властей утверждают, что иногда по факту сделки продавцы и покупатели сталкиваются с мошенничеством. Нередки мошенничают киевские риелторские агентства.

Суть мошенничества заключается в том, что агенты оформляют крымскую недвижимость задним числом, т.е. до 18.03.2014.

Некоторых крымчан интересует обмен жилья на квартиру в Киеве, Одессе и других городах Украины. Но такие сделки оформляются крайне редко.

Во многих городах Крыма практикуется обмен недвижимым имуществом. Чаще всего крымчане меняются квартирами. Обмен квартиры на дом с доплатой также встречается довольно редко.

Заключение

Многих интересует вопрос продажи и покупки жилья без посредников. Сегодня это практически невозможно. Когда продавец публикует объявление в газете или на бесплатной интернет-доске, оно автоматически попадает к риелторским агентствам. Купля-продажа без участия риелторов возможна, но только тогда, когда и продавец, и покупатель хорошо знают друг друга.