Покупка недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в Испании сегодня привлекает россиян больше, чем в собственной стране. Подробнее о плюсах и минусах приобретения жилья в этой стране читайте далее.

Выбор недвижимости в Испании

Выбирать недвижимость для покупки в другой стране сначала лучше в интернете. И не с самих объектов, а с просмотра улиц и районов. Карты Гугл в этом помогут.

Выбрав район, можно переходить к выбору недвижимости. Но если какая-то квартира или дом очень понравились, а риэлтор пишет, что это очень хороший вариант и желающие его посмотреть приходят каждый день, не спешите вносить предоплату онлайн.

Реальный вид объекта может немного, а то и существенно, отличаться от фотографий. А внесённая предоплата в случае отказа от сделки не возвращается. И не стоит волноваться, что объект «уйдёт». Риэлтор всегда сможет найти альтернативный вариант. Тем более, что агентств недвижимости в Испании много.

Приехав в Испанию, прогуляйтесь по выбранным районам. Обратите внимание на ближайшие школы, дети каких национальностей там учатся. Это даст хорошее представление о контингенте района. Из-за большого наплыва иностранцев в последние годы это очень актуально.

Не стоит сотрудничать только с одним агентством недвижимости. В каждой второй фирме работают русскоговорящие сотрудники. Помните, клиент всегда прав.

Типы жилья в Испании

В Испании есть типы жилья, которые непопулярны для России. Широкое распространение имеют бунгало – одноэтажные домики с плоской крышей. Преимущество – отсутствие соседей.

Чуть больше и дороже – таунхаус. Это дом в два этажа на несколько хозяев, с отдельными входами для каждого. Перед входом небольшая частная территория. Но кроме небольшой клумбы и зоны барбекю туда редко что умещается.

Шале – отдельно стоящий дом с участком. Отличается от виллы меньшим размером и расположением. Виллы обычно строят на берегу моря, а шале – в небольших районах частных застроек.

Масия – загородный дом в историческом месте или имеющий архитектурную ценность.

Есть в Испании и небольшие домики для занятия сельским хозяйством – финки.

Юридический статус недвижимости

Проверка юридического статуса недвижимости необходима, чтобы избежать неприятных сюрпризов при оформлении сделки. Лучше заранее определить количество собственников, легальность постройки, наличие обременений.

Новостройки

При покупке недвижимости на стадии строительства лучше нанять юриста. Он должен подтвердить репутацию застройщика и оценить риски банкротства компании.

У компании-застройщика нужно проверить документы:

• лицензию на строительство;
• сертификат об окончании строительных работ;
• сертификат о статусе недвижимости;
• лицензию на первичное заселение;
• 10-летнюю гарантию качества постройки.

Вторичный рынок

Покупая недвижимость на вторичном рынке, следует запросить:

• Nota Simple – выписку из реестра собственности;
• кадастровый сертификат с указанием параметров недвижимости (площадь, план и т.п.);
• энергетический сертификат;
• данные из налоговой об отсутствии долгов.

Земельный участок

При покупке земельного участка проверяют, разрешено ли на нём строительство и есть ли все необходимые коммуникации. Особое внимание стоит обратить на наличие обременения под названием «сервитут». Это право соседей проходить по территории.

Банковская недвижимость

Банковская недвижимость – это залоговые объекты, арестованные и конфискованные дома и квартиры. Испанский строительный сегмент существенно пострадал от прошедшего кризиса. Во время экономического роста сфера строительства развивалась весьма активно, и недвижимость Испании была очень популярна. Конечно, это касалось не только граждан страны, но и нерезидентов.

Физическим лицам охотно давали ипотечные кредиты. Никто даже не сомневался в потенциальной платёжеспособности. Поэтому строительные компании активно строили в расчёте на то, что люди будут покупать объекты.

Кризис изменил ситуацию. Уровень безработицы начал влиять на рост просрочек по платежам. Отсутствие выплат позволило банкам провести массу сделок по закрытию и выкупу недвижимости, конфисковать львиную долю залоговых объектов.

 Банковская недвижимость в Испании имеет большое преимущество перед новой и вторичной недвижимостью. Это цена. Чтобы ускорить реализацию, банки готовы потерять значительную часть рыночной стоимости объекта — до 80%.

Банки выставляют недвижимость на продажу по начальной стоимости. Затем потенциальные покупатели предлагают свою цену, выше начальной. Торги выигрывает тот, кто назначит лучшую цену.

Главный минус банковской недвижимости – необходимость в её капитальном ремонте.

Покупка недвижимости

Здесь будет дана пошаговая инструкция по выбору объектов недвижимости, подготовке документов и оформлении сделки в Испании в 2024 году.

Подготовка к сделке

1. Получение NIE (идентификационный номер иностранца). Оформляется в Испании или в Консульстве Испании в России.
2. Открытие счёта в банке. Он потребуется для расчёта с продавцом и оплаты коммунальных платежей.
3. Внесение предоплаты. Обычно первый взнос составляет 3 000 евро. Предоплата нужна, чтобы недвижимость сняли с продажи до оформления сделки. Если покупатель откажется покупать недвижимость, залог не возвращают. Если передумает продавец, он должен будет выплатить покупателю компенсацию в двойном размере.

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи заключают в момент передачи оставшейся части суммы в присутствии нотариуса. Договор может быть подписан третьим лицом по нотариальной доверенности.

В течение 30 дней после подписания договора необходимо заплатить налоги, связанные с покупкой. Следующий шаг – регистрация права собственности в реестре недвижимости. Обычно это входит в перечень услуг агентства недвижимости.

Переоформление договоров обслуживания

Вместе с ключами от новой квартиры покупатель получает контракты на коммунальные услуги (вода, электричество, газ), которые он должен переоформить на своё имя. Это можно сделать в офисах обслуживающих компаний при предъявлении договора купли-продажи.

Налоги

После оформления договора покупатель платит в казну 10% от стоимости за новую недвижимость и от 6% до 10% за вторичную (в зависимости от региона). Ежегодный налог на недвижимость – от 0.4% до 1.1%.

Покупка недвижимости в ипотеку

При оформлении ипотеки в испанском банке поручительство не требуется. Достаточно подтвердить свой доход справкой 2НДФЛ.

Банки готовы дать до 70% от оценочной стоимости недвижимости. Оценочную стоимость устанавливает сотрудник банка, который перед рассмотрением документов лично посещает объект. Услугу оплачивает покупатель. В случае отказа по ипотеке сумма не возвращается.

Для оформления ипотеки покупателю необходимо иметь примерно 50% от стоимости объекта. 30% – первый взнос, около 20% потребуется на оплату налогов, услуг нотариуса, банковского оценщика и т.п.

Расходы на содержание недвижимости

Расходы на содержание недвижимости будут независимо от того, пользоваться ей или нет. Оплата за воду, электричество, а иногда и газ начисляют по счётчикам. Ещё нужно платить за обслуживание оборудования.

Это фиксированная абонентская плата. Её взимают каждый месяц независимо от использования коммуникаций.

Оплачивать коммунальные услуги можно со своего банковского счёта или наличными. Для безналичной оплаты необходимо сообщить коммунальной компании номер банковского счёта, и оплата будет происходить автоматически. Наличными платят через банковские терминалы.

Сдача в аренду

Аренда квартиры бывает долгосрочная и туристическая.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда регулируется законом 4/2013.

Обычно при сдаче недвижимости в аренду, хозяева просят предоставить справку о зарплате – номину. Её проверяет страховая компания. Если компания «даёт добро», квартиру сдают.

Это гарантия на случай, если квартирант перестанет платить за аренду. Тогда хозяин будет получать ежемесячные выплаты в размере арендной платы от страховой до тех пор, пока квартирант не съедет. Решение вопросов по выселению страховая берёт на себя. При таком оформлении аренды хозяин недвижимости должен платить налоги от получаемого дохода.

Желающие сэкономить на налогах не проверяют номину, но рискуют нарваться на нечестных арендаторов, выселять которых придётся в судебном порядке.

Если у арендатора нет номины, с него могут попросить внести предоплату за 6 месяцев вперёд.

Туристическая аренда

Для сдачи недвижимости в краткосрочную аренду нужна лицензия. Исключение составляют автономные области Мурсия, Кастилия-Леон, Кастилия-Ла-Манча и Ла-Риоха.  В каждом регионе свои особенности, регулирующие порядок выдачи лицензий для краткосрочной аренды.

«Золотая виза»

В сентябре 2013 года в Испании был принят закон о так называемой «Золотой визе».

Её выдают владельцу недвижимости, которая стоит более 500 000 евро. Можно купить один объект за полмиллиона или несколько меньшей стоимостью. Главное, чтобы общая цена всех объектов недвижимости была не менее 500 000 евро.

Преимущества «Золотой визы»:

• распространяется на всех членов семьи;
• не имеет сроков ограничения по пребыванию в Испании.

Советы эксперта из Испании

Покупка недвижимости в Испании – выгодное вложение средств. Это хорошая экономия на отеле во время отдыха или возможность заработать на сдаче жилья в аренду туристам.

Но если недвижимостью не пользоваться, то со временем она может доставить много головной боли и принести хорошие убытки. И дело не только в оплате счетов за обслуживание коммуникаций. Дело в «окупас».

Окупасами называют людей, которые незаконно заселяются в чужие квартиры. Чаще всего это цыгане, реже – выходцы из арабских стран. Они входят в квартиры, меняют замки и выселить их возможно только через суд.

Русским это кажется абсурдом, но это так. По испанским законам никто не может войти в квартиру, если того не хотят находящиеся там люди. И не важно, на законных основаниях они находятся в квартире или нет.

А окупас, естественно, не предложат войти ни хозяину, ни полицейским. И не факт, что решение суда будет в пользу владельца. Поэтому, оставляя недвижимость надолго, рекомендуется установить охранную систему или, в крайнем случае, оставить ключи соседям и попросить их присматривать за квартирой.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить квартиру в Испании по доверенности, оформленной в России?

Да, можно. Доверенность должна быть оформлена у нотариуса, апостилирована и переведена на испанский язык.

Обязательно ли прописываться в квартире?

Если планируется использовать квартиру только для отдыха, то не обязательно. Если для постоянного проживания, то надо прописаться, так как документ о прописке требуется практически во всех учреждениях.

Можно ли купить квартиру стоимостью 500 000 евро в ипотеку? Возможно ли оформление Золотой визы в этом случае?

Нет. При покупке в ипотеку первый взнос должен быть не менее 500 000 евро.

Чем отличается виза владельца недвижимости от туристической визы?

При оформлении визы владельца недвижимости вместо брони отеля на рассмотрение подают договор купли-продажи квартиры и Nota Simple. По разрешённому времени пребывания в стране эти визы не различаются.

Сколько человек могут быть прописаны в одной квартире?

Зависит от площади.

Влияет ли количество прописанных людей на сумму оплаты за квартиру?

Нет.

На заметку. Где туристу можно найти удобное недорогое жильё эконом-класса в Барселоне.