Покупка недвижимости в Испании


Покупка недвижимости в Испании сегодня привлекает россиян больше, чем в собственной стране. Подробнее о плюсах и минусах приобретения жилья в этой стране читайте далее.

Содержание материала

Выбор недвижимости в Испании

Выбирать недвижимость для покупки в другой стране сначала лучше в интернете. И не с самих объектов, а с просмотра улиц и районов. Карты Гугл в этом помогут.

Недвижимость в Испании

Выбрав район, можно переходить к выбору недвижимости. Но если какая-то квартира или дом очень понравились, а риэлтор пишет, что это очень хороший вариант и желающие его посмотреть приходят каждый день, не спешите вносить предоплату онлайн.

Реальный вид объекта может немного, а то и существенно, отличаться от фотографий. А внесённая предоплата в случае отказа от сделки не возвращается. И не стоит волноваться, что объект «уйдёт». Риэлтор всегда сможет найти альтернативный вариант. Тем более, что агентств недвижимости в Испании много.

Приехав в Испанию, прогуляйтесь по выбранным районам. Обратите внимание на ближайшие школы, дети каких национальностей там учатся. Это даст хорошее представление о контингенте района. Из-за большого наплыва иностранцев в последние годы это очень актуально.

Не стоит сотрудничать только с одним агентством недвижимости. В каждой второй фирме работают русскоговорящие сотрудники. Помните, клиент всегда прав.

Типы жилья в Испании

В Испании есть типы жилья, которые непопулярны для России. Широкое распространение имеют бунгало – одноэтажные домики с плоской крышей. Преимущество – отсутствие соседей.

Чуть больше и дороже – таунхаус. Это дом в два этажа на несколько хозяев, с отдельными входами для каждого. Перед входом небольшая частная территория. Но кроме небольшой клумбы и зоны барбекю туда редко что умещается.

Шале – отдельно стоящий дом с участком. Отличается от виллы меньшим размером и расположением. Виллы обычно строят на берегу моря, а шале – в небольших районах частных застроек.

Масия – загородный дом в историческом месте или имеющий архитектурную ценность.

Есть в Испании и небольшие домики для занятия сельским хозяйством – финки.

Бунгало

Бунгало в Испании

Юридический статус недвижимости

Проверка юридического статуса недвижимости необходима, чтобы избежать неприятных сюрпризов при оформлении сделки. Лучше заранее определить количество собственников, легальность постройки, наличие обременений.

Новостройки

При покупке недвижимости на стадии строительства лучше нанять юриста. Он должен подтвердить репутацию застройщика и оценить риски банкротства компании.

У компании-застройщика нужно проверить документы:

  • лицензию на строительство;
  • сертификат об окончании строительных работ;
  • сертификат о статусе недвижимости;
  • лицензию на первичное заселение;
  • 10-летнюю гарантию качества постройки.

Вторичный рынок

Покупая недвижимость на вторичном рынке, следует запросить:

  • Nota Simple – выписку из реестра собственности;
  • кадастровый сертификат с указанием параметров недвижимости (площадь, план и т.п.);
  • энергетический сертификат;
  • данные из налоговой об отсутствии долгов.
Nota Simple

Nota Simple

Земельный участок

При покупке земельного участка проверяют, разрешено ли на нём строительство и есть ли все необходимые коммуникации. Особое внимание стоит обратить на наличие обременения под названием «сервитут». Это право соседей проходить по территории.

Банковская недвижимость

Банковская недвижимость – это залоговые объекты, арестованные и конфискованные дома и квартиры. Испанский строительный сегмент существенно пострадал от прошедшего кризиса. Во время экономического роста сфера строительства развивалась весьма активно, и недвижимость Испании была очень популярна. Конечно, это касалось не только граждан страны, но и нерезидентов.

Физическим лицам охотно давали ипотечные кредиты. Никто даже не сомневался в потенциальной платёжеспособности. Поэтому строительные компании активно строили в расчёте на то, что люди будут покупать объекты.

Кризис изменил ситуацию. Уровень безработицы начал влиять на рост просрочек по платежам. Отсутствие выплат позволило банкам провести массу сделок по закрытию и выкупу недвижимости, конфисковать львиную долю залоговых объектов.

 Банковская недвижимость в Испании имеет большое преимущество перед новой и вторичной недвижимостью. Это цена. Чтобы ускорить реализацию, банки готовы потерять значительную часть рыночной стоимости объекта — до 80%.

Банки выставляют недвижимость на продажу по начальной стоимости. Затем потенциальные покупатели предлагают свою цену, выше начальной. Торги выигрывает тот, кто назначит лучшую цену.

Главный минус банковской недвижимости – необходимость в её капитальном ремонте.

Дом в Испании

Покупка недвижимости

Здесь будет дана пошаговая инструкция по выбору объектов недвижимости, подготовке документов и оформлении сделки в Испании в 2020 году.

Подготовка к сделке

  1. Получение NIE (идентификационный номер иностранца). Оформляется в Испании или в Консульстве Испании в России.
  2. Открытие счёта в банке. Он потребуется для расчёта с продавцом и оплаты коммунальных платежей.
  3. Внесение предоплаты. Обычно первый взнос составляет 3 000 евро. Предоплата нужна, чтобы недвижимость сняли с продажи до оформления сделки. Если покупатель откажется покупать недвижимость, залог не возвращают. Если передумает продавец, он должен будет выплатить покупателю компенсацию в двойном размере.

Заключение договора купли-продажи

Договор купли-продажи заключают в момент передачи оставшейся части суммы в присутствии нотариуса. Договор может быть подписан третьим лицом по нотариальной доверенности.

В течение 30 дней после подписания договора необходимо заплатить налоги, связанные с покупкой. Следующий шаг – регистрация права собственности в реестре недвижимости. Обычно это входит в перечень услуг агентства недвижимости.

Переоформление договоров обслуживания

Вместе с ключами от новой квартиры покупатель получает контракты на коммунальные услуги (вода, электричество, газ), которые он должен переоформить на своё имя. Это можно сделать в офисах обслуживающих компаний при предъявлении договора купли-продажи.

Налоги

После оформления договора покупатель платит в казну 10% от стоимости за новую недвижимость и от 6% до 10% за вторичную (в зависимости от региона). Ежегодный налог на недвижимость – от 0.4% до 1.1%.

Покупка недвижимости в ипотеку

При оформлении ипотеки в испанском банке поручительство не требуется. Достаточно подтвердить свой доход справкой 2НДФЛ.



Банки готовы дать до 70% от оценочной стоимости недвижимости. Оценочную стоимость устанавливает сотрудник банка, который перед рассмотрением документов лично посещает объект. Услугу оплачивает покупатель. В случае отказа по ипотеке сумма не возвращается.

Для оформления ипотеки покупателю необходимо иметь примерно 50% от стоимости объекта. 30% – первый взнос, около 20% потребуется на оплату налогов, услуг нотариуса, банковского оценщика и т.п.

Расходы на содержание недвижимости

Расходы на содержание недвижимости будут независимо от того, пользоваться ей или нет. Оплата за воду, электричество, а иногда и газ начисляют по счётчикам. Ещё нужно платить за обслуживание оборудования.

Это фиксированная абонентская плата. Её взимают каждый месяц независимо от использования коммуникаций.

Оплачивать коммунальные услуги можно со своего банковского счёта или наличными. Для безналичной оплаты необходимо сообщить коммунальной компании номер банковского счёта, и оплата будет происходить автоматически. Наличными платят через банковские терминалы.

Счёт Iberdrola

Счёт за электричество от компании Iberdrola

Сдача в аренду

Аренда квартиры бывает долгосрочная и туристическая.

Долгосрочная аренда

Долгосрочная аренда регулируется законом 4/2013.

Обычно при сдаче недвижимости в аренду, хозяева просят предоставить справку о зарплате – номину. Её проверяет страховая компания. Если компания «даёт добро», квартиру сдают.

Это гарантия на случай, если квартирант перестанет платить за аренду. Тогда хозяин будет получать ежемесячные выплаты в размере арендной платы от страховой до тех пор, пока квартирант не съедет. Решение вопросов по выселению страховая берёт на себя. При таком оформлении аренды хозяин недвижимости должен платить налоги от получаемого дохода.

Желающие сэкономить на налогах не проверяют номину, но рискуют нарваться на нечестных арендаторов, выселять которых придётся в судебном порядке.

Если у арендатора нет номины, с него могут попросить внести предоплату за 6 месяцев вперёд.

Туристическая аренда

Для сдачи недвижимости в краткосрочную аренду нужна лицензия. Исключение составляют автономные области Мурсия, Кастилия-Леон, Кастилия-Ла-Манча и Ла-Риоха.  В каждом регионе свои особенности, регулирующие порядок выдачи лицензий для краткосрочной аренды.

«Золотая виза»

В сентябре 2013 года в Испании был принят закон о так называемой «Золотой визе».

Её выдают владельцу недвижимости, которая стоит более 500 000 евро. Можно купить один объект за полмиллиона или несколько меньшей стоимостью. Главное, чтобы общая цена всех объектов недвижимости была не менее 500 000 евро.

Преимущества «Золотой визы»:

  • распространяется на всех членов семьи;
  • не имеет сроков ограничения по пребыванию в Испании.

Советы эксперта из Испании

Покупка недвижимости в Испании – выгодное вложение средств. Это хорошая экономия на отеле во время отдыха или возможность заработать на сдаче жилья в аренду туристам.

Но если недвижимостью не пользоваться, то со временем она может доставить много головной боли и принести хорошие убытки. И дело не только в оплате счетов за обслуживание коммуникаций. Дело в «окупас».

Окупасами называют людей, которые незаконно заселяются в чужие квартиры. Чаще всего это цыгане, реже – выходцы из арабских стран. Они входят в квартиры, меняют замки и выселить их возможно только через суд.

Русским это кажется абсурдом, но это так. По испанским законам никто не может войти в квартиру, если того не хотят находящиеся там люди. И не важно, на законных основаниях они находятся в квартире или нет.

А окупас, естественно, не предложат войти ни хозяину, ни полицейским. И не факт, что решение суда будет в пользу владельца. Поэтому, оставляя недвижимость надолго, рекомендуется установить охранную систему или, в крайнем случае, оставить ключи соседям и попросить их присматривать за квартирой.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли купить квартиру в Испании по доверенности, оформленной в России?

Да, можно. Доверенность должна быть оформлена у нотариуса, апостилирована и переведена на испанский язык.

Обязательно ли прописываться в квартире?

Если планируется использовать квартиру только для отдыха, то не обязательно. Если для постоянного проживания, то надо прописаться, так как документ о прописке требуется практически во всех учреждениях.

Можно ли купить квартиру стоимостью 500 000 евро в ипотеку? Возможно ли оформление Золотой визы в этом случае?



Нет. При покупке в ипотеку первый взнос должен быть не менее 500 000 евро.

Чем отличается виза владельца недвижимости от туристической визы?

При оформлении визы владельца недвижимости вместо брони отеля на рассмотрение подают договор купли-продажи квартиры и Nota Simple. По разрешённому времени пребывания в стране эти визы не различаются.

Сколько человек могут быть прописаны в одной квартире?

Зависит от площади.

Влияет ли количество прописанных людей на сумму оплаты за квартиру?

Нет.

На заметку. Где туристу можно найти удобное недорогое жильё эконом-класса в Барселоне.

Поделиться записью:
Ирина Дыкина

Оцените пост

Average rating 4.8 / 5. Vote count: 8

No votes so far! Be the first to rate this post.

Мы сожалеем, что этот пост не был полезен для вас!

Давайте улучшим этот пост!

Расскажите, как мы можем улучшить этот пост?

Добавить комментарий

 

Александр Тарасов
Александр Тарасов 07.12.2019

Здравствуйте. У нас не совсем обычная ситуация, хотелось бы прояснить некоторые моменты. Я владею двумя объектами недвижимости в Испании. И один из них хочу «продать» своему другу, который сейчас тоже перебирается в эту страну. Но официально я хочу продать ее по минимально возможной стоимости, а не по рыночной. Возможно ли это?

Александр Тарасов
Александр Тарасов 11.07.2019

Не совсем понятно, для чего такая сложная схема. Остается лишь предположить, что для уменьшения налогов или других личных мотивов. По законам страны вы можете продавать недвижимость за любую сумму, которую посчитаете нужным. Однако налоги будете платить из расчета ее реальной кадастровой стоимости. Так государство защищается от различного рода махинаций с недвижимостью и всегда остается при своем.

Михаил 28.03.2019

А можно ли узнать кадастровую стоимость до покупки?

Евгения 20.10.2019

Конечно, если вы владелец квартиры, в ваших документах есть оценочная стоимость квартиры Если вы ее решите продать в два раза дороже, то заплатите налог на квартиру с той цены, за которую вы купили квартиру и налог на разницу в цене, с которой вы хотите ее продать. Также и наоборот: при продаже дешевле той цены, за которую вы купили свою квартиру, оплачивается налог по оценочной цене, которая указана в ваших документах.

Ирина Дыкина
Ирина Дыкина 04.12.2019

Да, возможно. Вы сами устанавливаете стоимость своей недвижимости для продажи.

Александр Тарасов
Александр Тарасов 23.10.2019

Планируем с мужем приобрести дом в Испании. Пока рассматриваем разные варианты, но уже сейчас интересует вопрос, как будет проходить процедура оформления доверенности на лицо или агентство недвижимости, которые будут вести всю процедуру купли-продажи. Заранее спасибо.

Александр Тарасов
Александр Тарасов 04.07.2019

Для того чтобы частный риелтор или представители агентства недвижимости в Испании могли представлять ваши интересы и осуществлять различные сделки, вам необходимо передать им право действовать от вашего лица. Это делается с помощью оформления доверенности, заверенной нотариально. Сделать это можно как находясь в Испании, так и присутствуя в России. Вы должны получить от представителя NIE, а затем оформить доверенность у нотариуса. Если это делается в России, то ставите апостиль и заверяете перевод в Испанском консульстве. Представителю этого будет достаточно для осуществления действий от вашего лица в Испании.

Александр Тарасов
Александр Тарасов 04.02.2019

Какую силу и значение имеет в Испании прописка? Собираюсь покупать квартиру, и уже не первое агентство предлагает мне купить объекты на вторичном рынке недвижимости с прописанными там людьми. Насколько это законно, и какие меня ждут неприятности?

Александр Тарасов
Александр Тарасов 06.12.2019

В Испании прописка имеет меньшую значимость, чем в России. Это более формальная процедура, чем у нас. В стране, действительно, широко распространена практика продажи квартир с прописанными людьми. Чаще всего о прописанных там людях вы можете и не знать на момент совершения сделки. Когда вы становитесь собственником недвижимости, то спокойно выписываете всех бывших владельцев, знакомых бывших владельцев и прочих третьих лиц, обратившись в муниципалитет с подтверждением права собственности. Прописка в Испании не дает никаких прав лицам, которые прописаны в квартире или доме, а также не накладывает на них каких-либо дополнительных обязанностей. Поэтому ничего страшного в предложениях агентств недвижимости нет. Лучше обратить внимание на наличие обременения у объекта.

sveta1960@lenta.ru 29.06.2019

Я согласна с вами, но без прописки ничего сделать не получится.

Ирина Дыкина
Ирина Дыкина 04.12.2019

Иногда могут возникнуть проблемы с выпиской людей, особенно если это несовершеннолетние дети. В этом случае придётся писать заявление в полицию. Тогда полицейские лично проверяют, действительно ли эти люди не проживают в квартире. И после этого выдаётся разрешение на выписку. Кстати, иностранцы, до получения второй пятилетней резиденции, должны обновлять прописку каждые два года. Иначе она будет аннулирована.

Светлана 21.06.2019

Здравствуйте! Не совсем понятно из ваших статей по Испании вот что. Вы утверждаете, что владение любой недвижимостью делает простым получение ВНЖ. Вы пишете, что можно оформить временный ВНЖ, на основании какого законопроекта? Или речь об инвестициях более 500 тыс.? Будьте добры, поясните. У меня квартира в Испании, но я получаю просто мультивизу, могу находиться не более 90 дней в полугодии.

Борис Соколов
Борис Соколов 13.07.2019

Любой человек, владеющий недвижимостью в Испании и имеющий достаточный доход на родине, может подавать прошении о получении ВНЖ без права работы в Испании. Для этого у Вас должна быть достаточная сумма на счетах в испанских банках, и Вы должны показать хороший доход в России или любой другой стране за пределами Испании, допустим, от аренды недвижимости. Ваше заявление и документы будут тщательно рассматривать, могут одобрить и дать ВНЖ, а могу отказать.
Если Вы владеете недвижимостью стоимостью более 500 тысяч евро, то ВНЖ вам 100% дадут без всяких проблем.

Olga 11.01.2019

ВНЖ инвестора отличается от ВНЖ no lucrativo.

Виталий 28.01.2019

Подскажите, какая сумма должна быть на счёте и в течение какого периода?

Аноним 14.02.2019

На счету рекомендовано иметь 30000 евро на момент подачи документов и в течение всего периода рассмотрения документов, т.к. в любой момент могут запросить дополнительно справку из банка.

Сергей Паньшин 30.07.2019

Хочу приобрести недвижимость от 500 000 и выше для получения ВНЖ. Скажите, могу я её прибрести в ипотеку со взносом больше 50%? И будет ли это являться основанием для получения ВНЖ?

Аноним 12.01.2019

Нет.

Аноним 05.12.2019

Нет, не будет)

Ирина Дыкина 27.12.2019

Для получения ВНЖ можно купить недвижимость в ипотеку, если первоначальный взнос будет не меньше 500000 евро.

Тата 10.11.2019

Здравствуйте! Добрые люди, подскажите, пожалуйста, новичку в Испании добрым советом. Могу ли я продать квартиру спустя 3 месяца с момента её покупки? Должна ли я буду заплатить какой-то налог за преждевременную продажу? После выдачи копии купли-продажи нотариусом в квартире произвела капитальный ремонт. Выдача оригинала купли-продажи планируется нотариусом примерно через месяц.

Аноним 18.12.2019

Необходимо заплатить налог. Налоговая база составит разницу между ценой приобретения и ценой продажи недвижимости. Уменьшают налоговую базу расходы, связанные с покупкой и расходы владельца, направленные на улучшение объекта налогообложения. Данные расходы подтверждаются документально.

Олег 09.02.2019

Не понял, сколько всего налогов нужно заплатить при покупке недвижимости? Можете общую цифру привести?

Аноним 23.01.2019

Приблизительно 11% от стоимости нужно закладывать на оплату налогов и сборов за регистрацию.

Анна 19.10.2019

При приобретении недвижимости стоимостью более 500 тыс и оформления вида на жительства можно ли приобретать страховку и рассчитывать на бесплатную медицинскую помощь?

Ирина Дыкина
Ирина Дыкина 04.12.2019

По золотой визе бесплатную мед страховку можно получить через 5 лет проживания.

Валерий 05.07.2020

Добрый день.Меня зовут Валерий Николаевич.Мы с женой на пенсии и хотим купить недвижимость в Испании.Так же оформить ВНЖ без права на работу.Если мы оформим ВНЖ ,то как мы можем посещать Испанию? Мы должны непрерывно там находиться 90 дней,или можно по 1.0-1.5 месяца? Если мы купим недвижимость(несколько объектов) от 500000 евро и получим Золотую визу,через какое время мы можем продать один из объектов,и не лишат ли нас ВНЖ?